Hai iniziato la tua avventura nell’immobiliare e hai finalmente trovato un’operazione interessante?

Adesso arriva la fase delicata: la trattativa per acquistare l’immobile.

In questo articolo ti mostro tutto quello che devi sapere per acquistare un immobile al 30% di sconto.
Innanzitutto chiariamo un punto, immobili al 30% di sconto non si trovano sui giornali. E non puoi nemmeno entrare in agenzia dicendo “salve, ha un immobile a sconto?“.

Devi individuare un profilo ben preciso, che è quello del Don’t Wanter, ovvero qualcuno che vuole liberarsi dell’immobile al più presto per i  motivi più disparati. 

Ricorda che una trattativa non riguarda solo il prezzo, ma anche le condizioni di pagamento, i tempi, l’accesso all’immobile e la cessione del contratto.

In questo ambito non c’è niente di meglio dell’esperienza diretta sul campo, ma certo un po’ di teoria non guasta. 

Per esperienza ti consiglio di avvalerti, soprattutto all’inizio, di un esperto (ad esempio noi di Investo24.it) che possa analizzare l’operazione che stai intraprendendo, valutando rischi e opportunità.

La fase della negoziazione

Una delle prime cose che ho imparato nella negoziazione immobiliare è che non si deve mai rispondere troppo rapidamente: le risposte date su due piedi non ti consentono di riflettere attentamente sulle conseguenze nascoste della situazione che si sta creando, e potresti rapidamente ritrovarti con l’affare chiuso in modo non soddisfacente.
Prenditi sempre il tempo per chiederti: “Quale vantaggio posso trarre da questa situazione?” oppure “Oltre al prezzo ci sono altri elementi sui quali posso lavorare?”

Ricordati che la migliore negoziazione è quella in cui entrambe le parti vincono (o hanno la sensazione di vincere), quindi arriva preparato e costruisci il tuo piano al meglio.

Trattativa immobiliare

Come impostare una contrattazione per l’acquisto di una casa? Esistono diversi stili di negoziazione e ognuno ha il proprio. 

C’è l’individuo aggressivo e quello accomodante e tutte le declinazioni intermedie, legate quindi alla personalità del negoziatore.

Se la tua indole è mite, non cercare di sembrare il contrattatore incalzante del film “Thank you for smoking”, peggioreresti solo le cose, piuttosto cerca di essere te stesso.

I negoziatori esperti cominciano con il fare domande ed ascoltare attentamente le risposte, sia verbali che paraverbali. I gesti del corpo, soprattutto quelli inconsci, possono essere più rivelatori di quanto viene detto a voce.

Osservando e ascoltando attentamente, potresti renderti conto che una caparra maggiore, oppure l’anticipazione della data del rogito potrebbero aiutare il venditore ad abbassare il prezzo, cioè “invece di 100.000 euro fra 3 mesi, te ne do 80.000 fra un mese, che ne dici?”

Quanto si può trattare il prezzo?

Sai perché i negoziatori esperti fanno domande? Perché le trattative sono basate sulle informazioni: le informazioni devi sapere che danno potere negoziale e possono trasformare l’esito di una trattativa. Per esempio, sapere che il venditore ha bisogno di soldi oppure che sta divorziando o che si sta trasferendo ti mette in una posizione di forza rispetto a lui.

Evita quindi di dare informazioni sul tuo conto e sulla tua attività se non vuoi dare alla controparte delle armi che possono essere usate contro di te.
Una trattativa approfondita deve includere anche l’analisi dei documenti, delle cosiddette carte. 

Dalle mie parti si dice “Fidarsi è bene non fidarsi è meglio”, quindi innanzitutto verifica se le informazioni che ti ha fornito l’agenzia sono vere, soprattutto se è da poco che lavori con l’agente immobiliare. 

Stai sempre ben attento, per l’agente tutto ciò è una scocciatura perché meno informazioni chiedi più sarà facile per lui andare al rogito.

Se arrivati a quel punto, dovessero sorgere dei problemi, devi sapere che l’agenzia avrà già incassato la provvigione, quindi eventuali problemi non saranno più suoi.

Cosa chiedere all’amministratore prima di comprare casa?

Quali informazioni devi chiedere all’agente immobiliare? In primo luogo la documentazione relativa al condominio, cioè le spese condominiali effettive e i verbali dell’assemblea condominiale, meglio se quelli delle ultime 2 o 3 sedute, oltre che i bilanci.

Infatti le spese importanti potrebbero essere state deliberate nella seduta precedente e potrebbero aver richiesto più tempo del previsto per realizzare i lavori approvati. 

Leggi quindi attentamente i verbali per vedere se sono state concordate spese importanti, oppure se vengono messi ripetutamente all’ordine del giorno dei problemi che vengono rimandati. Potrebbero essere comunque rilevanti.

Controlla i bilanci per vedere se emergono morosità di alcuni condomini, addirittura del venditore stesso, può succedere; nel caso in cui, il venditore o l’agenzia non ne siano in possesso, richiedi una copia direttamente all’amministratore del condominio.

Acquisto casa in condominio cosa fare?

E’ necessario poi, prestare attenzione al regolamento condominiale, che potrebbe ridurre la vendibilità dell’immobile. 

Alcuni regolamenti includono infatti, limitazioni nell’utilizzo dell’immobile, per esempio a certe categorie professionali come dentisti o fisioterapisti, che comportano un flusso di persone estranee al condominio.

In altri casi, il regolamento potrebbe contenere delle limitazioni alla possibilità di realizzare lavori straordinari di ristrutturazione, e quindi, l’investitore che volesse realizzare un frazionamento (cioè acquistare un appartamento e ricavarne due unità indipendenti) sarebbe limitato.

Ricordati sempre di chiedere la documentazione relativa agli impianti elettrico e idrosanitario, “Last but not least” (cioè “da ultima, ma non per importanza, sia chiaro!) la documentazione catastale. 

Faccio adesso un breve cenno su cos’è di fatto la documentazione catastale.

Documentazione catastale immobili 

La documentazione catastale è quel tipo di documento che ti consente di sapere chi è il proprietario dell’immobile oggetto del tuo interesse, i registri catastali sono pubblici (Pubblico Registro Immobiliare, il cui acronimo è PRI) e sono consultabili liberamente da tutti.

E’ importantissimo verificare chi è il vero proprietario dell’immobile. Potresti trovarti di fronte al figlio che cerca di vendere un bene il cui proprietario è l’anziano genitore, del tutto all’oscuro della transazione e sarebbe una brutta faccenda sia per te sia per il reale proprietario.

Oppure potrebbe accadere che l’immobile sia cointestato, quindi dovrai avere l’assenso anche della terza parte della tua proposta. A volte non è un problema ma certamente può allungare i tempi e rivelarsi uno sforzo importante.

Per qualsiasi dubbio, un geometra, un avvocato o l’amministratore del condominio possono aiutarti a capire lo stato delle cose.
Tutti i documenti che devi raccogliere in questa fase:

1. Visura ipotecaria;
2. Rendiconti condominiali;
3. Ricevute delle spese condominiali;
4. Verbali delle 2 o 3 assemblee di condominio;
5. Regolamento condominiale;
6. Documentazione catastale;
7. Certificati di conformità elettrico e idrosanitario
8. Documenti relativi a eventuali ristrutturazioni come la DIA (dichiarazione di inizio attività, diventata SCIA nel giugno 2012 o il progetto dell’architetto)

Questi sono gli aspetti principali da seguire. Hanno funzionato per noi di Investo24 e funzioneranno anche per te.